文章開頭即切入正題，敘述事情的本末緣起。以“慶歷四年春”點明時間起筆，格調莊重雅正；說滕子京為“謫守”，已暗喻對仕途沉浮的悲慨，為后文抒情設伏。下面僅用“政通人和，百廢具興”八個字，寫出滕子京的政績，引出重修岳陽樓和作記一事，為全篇文字的導引。
第二段，格調振起，情辭激昂。先總說“巴陵勝狀，在洞庭一湖”，設定下文寫景范圍。以下“銜遠山，吞長江”寥寥數語，寫盡洞庭湖之大觀勝概。一“銜”一“吞”，有氣勢。“浩浩湯湯，橫無際涯”，極言水波壯闊；“朝暉夕陰，氣象萬千”，概說陰晴變化，簡練而又生動。前四句從空間角度，后兩句從時間角度，寫盡了洞庭湖的壯觀景象。“前人之述備矣”一句承前啟后，并回應前文“唐賢今人詩賦”一語。這句話既是謙虛，也暗含轉機，經“然則”一轉，引出新的意境，由單純寫景，到以情景、四兩段是兩個排比段，并行而下，一悲一喜，一暗一明，像兩股不同的情感之流，傳達出景與情互相感應的兩種截然相反的人生情境。
第三段寫覽物而悲者。以“若夫”起筆，意味深長。這是一個引發議論的詞，又表明了虛擬的情調，而這種虛擬又是對無數實境的濃縮、提煉和升華，頗有典型意義。“若夫”以下描寫了一種悲涼的情境，由天氣的惡劣寫到人心的凄楚。這里用四字短句，層層渲染，漸次鋪敘。淫雨、陰風、濁浪構成了主景，不但使日星無光，山岳藏形，也使商旅不前；或又值暮色沉沉、“虎嘯猿啼”之際，令過往的“遷客騷人”有“去國懷鄉”之慨、“憂讒畏譏”之懼、“感極而悲”之情。
第四段寫第四段寫覽物而喜者。以“至若”領起，打開了一個陽光燦爛的畫面。“至若”盡管也是列舉性的語氣，但從音節上已變得高亢而嘹亮，格調上已變得明快而有力。下面的描寫，雖然仍為四字短句，色調卻為之一變，繪出春風和暢、景色明麗、水天一碧的良辰美景。更有鷗鳥在自由翱翔，魚兒在歡快游蕩，連無知的水草蘭花也充滿活力。作者以極為簡練的筆墨，描摹出一幅湖光春色圖，讀之如在眼前。值得注意的是，這一段的句式、節奏與上一段大體相仿，卻也另有變奏。“而或”一句就進一步擴展了意境，增強了疊加詠嘆的意味，把“喜洋洋”的氣氛推向高潮，而“登斯樓也”的心境也變成了“寵辱偕忘”的超脫和“把酒臨風”的揮灑自如。
第五段是全篇的重心，以“嗟夫”開啟，兼有抒情更高的理想境界，那就是“不以物喜，不以己悲”。感物而動，因物悲喜雖然是人之常情，但并不是做人的最高境界。古代的仁人，就有堅定的意志，不為外界條件的變化動搖。無論是“居廟堂之高”還是“處江湖之遠”，憂國憂民之心不改，“進亦憂，退亦憂”。這似乎有悖于常理，有些不可思議。作者也就此擬出一問一答，發出了“先和議覽物而喜
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