“買入，指以低于重置成本的價格收購高質、能創收的資產；
修復，指基金積極地參與所投資公司的管理和經營，并迅速解決其資本結構問題、硬傷及各種經營問題；
賣出，一旦所有問題都解決了，企業的運營走上正軌，基金退出的時機也就成熟了。
這就是房地產基金的三步走戰略，非常簡潔明了。
但實際做起來,你們會發現，遠遠沒有想象中的那么簡單。
尤其是第二步修復，它非常考驗一只房地產基金的運營水平，同時也關系到基金的最終獲利。”
一行人走在舊金山市區的大街上，夏景行偏頭對身旁的小犬介紹道。
在他身旁,還跟著伊凡卡、劉小朵、張晨光及幾名保鏢。
半個多小時前,飛機降落在了舊金山國際機場,然后夏景行等一行人就被前來迎接的小犬帶到市區CBD這一帶來了。。
他們準備一起去看看小犬買的那將近300套房子，商討一下愿景家園的下一步運營策略。
小犬笑呵呵道：“老大，你的這套三步走戰略理論，我貌似在那里聽說過啊？”
聞言，伊凡卡笑吟吟的看向了夏景行，想看看他怎么說。
夏景行輕笑一聲，失策了。
他的這套理論沒有忽悠住從小到大見多識廣、對房地產領域無比熟悉的伊凡卡就算了，現在連小犬都忽悠不了了。
“房地產基金都是這個運營模式，各家公司之間大同小異。”
小犬朝夏景行擠眉弄眼道：“原來是這樣啊，我就說這套理論怎么跟黑石的房地產基金運營模式那么接近。”
聽到這，伊凡卡再也忍不住了，噗呲一聲笑了出來。
“你笑什么？”
夏景行暼了伊凡卡一眼，攤手道：“理論大家都懂，關鍵看各自的運營水平。”
小犬像個狗腿子一樣猛點頭,“老大說的對，黑石的理論水平是很高，但實操水平慘不忍睹。
2007年5月,那時候次貸市場已經出現了不好的苗頭，結果黑石的管理層仗著自家公司即將上市了，有錢了，執意強力推動拉鋸談判了近一年時間的希爾頓收購案。
最終，黑石以56億美元的投入本金，加上高盛、美銀、美林、德銀等債務投資者拼湊出的205億美元貸款，溢價40%收購并私有化了希爾頓酒店。
交易完成后，希爾頓旗下擁有的10個酒店品牌，遍布全球的2800家酒店，近50萬個房間全部被黑石收入囊中。
但如今美國乃至全球經濟陷入衰退，旅游酒店業一片蕭條，聽說黑石的五十多億美元本金都快被減值光了。
如果不是黑石二十多年的金字招牌在那擺著，我想高盛、美銀、德銀他們應該都要掀桌子了。”
夏景行笑瞇瞇的看著小犬，“可以啊，最近本事見長啊！再過幾年，我都要跟你混飯吃了。”
“我都是道聽途說，比不上老大你運籌于帷幄之中，決勝于千里之外！”
小犬表現得很謙虛，盡管他最近兩年也在瘋狂的學習和補課，但他可不認為自己的水平比得上夏景行，連十分之一、百分之一都達不到。
夏景行看向伊凡卡，說道：“你跟希爾頓姐妹那么熟，她們對這筆交易是不是很得意？
認為把曾祖父留下來的家業賣了個好價錢，避開了金融危機不說，以后還有機會低價買回來。”
伊凡卡嘴巴張得老大，表現的很是吃驚，“你怎么知道？她們姐妹可沒少在我面前炫耀這筆交易，說她們家如何如何高瞻遠矚。
不是變賣祖產，而是一種投資策略。
黑石替她們家擋了一刀，她們說很感謝施瓦茨曼（蘇世民）先生。”
谷喤</span>夏景行微笑道：“過幾年后，希望她們還可以像現在這樣笑的出來。”
伊凡卡聽出了話外之音，連忙追問道：“你很看好這筆交易？你認為黑石可以把希爾頓改造好？”
夏景行比出兩根手指頭，“黑石具有兩大優勢！
第一，他們有二十多年的良好信譽和品牌，和華爾街的各家大型金融機構都保持著良好的關系，很懂得分蛋糕、交朋友。
我有聽到小道消息說，JP摩根的行政總裁很想甩掉希爾頓的40億美元貸款。
但是現在爆發了金融危機，JP摩根根本無法把這些貸款打包成證券賣給各路投資者。
至于抽梯子，JP摩根想都別想，頂多在圈子里發幾句牢騷，希望黑石方面聽到后能有所表示。
黑石的第二大優勢是貸款協議。
一般來說，如果一家公司連續幾個季度發生運營虧損，債權人會要求立刻償還貸款。
而黑石依靠過去的成績和口碑，簽署的貸款合同則沒有任何這種所謂的補充協議，因此不會觸發提前償還貸款的條件。”
小犬睜大眼說道：“黑石借了200多億美元貸款，條件竟然這么寬松？”
夏景行笑著回應道：“你以為呢？華爾街向來喜歡捧高踩低，即便合同有些苛刻，依然有大把的人上趕著給黑石送錢。”
“法克～”
小犬爆了一句粗口，連連感慨沒天理。
夏景行嗤笑道：“這就跟科技公司的技術優勢是一樣的，金融企業的品牌和業績夠硬，自然有優待。
而黑石很懂得利用自身的這種優勢，不然他們怎么能創造那么多成功的杠桿收購案例？
有了喘氣之機，黑石在希爾頓內部展開了大刀闊斧的改革，把總部從加州比弗利山莊搬去了更節約成本的弗吉尼亞州，同時進一步推進希爾頓集團的特許經營權策略和大幅削減運營成本等等。
黑石做了很多降本、增效、開源的工作。
但是這些，還遠遠不夠。
貝蘭克梵告訴我，黑石最近想找他們這幫債務投資者談談，要求債權方延緩貸款還款期限。”
熱愛商業、熱愛學習的伊凡卡聽得很是認真，這可是華爾街的頂級商業信息，一般人根本接觸不到。
她忍不住問道：“你覺得高盛他們會同意黑石提出的要求嗎？”
夏景行輕輕點頭，“肯定會答應的，關鍵看黑石愿意讓渡出多少利益，估計會進行債務重組，債轉股一波。
同時，黑石肯定也會再次對希爾頓進行注資，以向眾多債務投資者表明自己經營好希爾頓的決心。”
伊凡卡恍然大悟，點頭道：“我明白了！不過這一切都建立在黑石二十多年輝煌成功的基礎上，一般的機構很難去復制這種操作。”
夏景行輕輕點頭，原本他還動過收購希爾頓的念頭，不過當他仔細衡量一番后，發現自己可能玩不轉。
不得不說，黑石還是有真本事的，挑選了一個最差的時機收購希爾頓，剛剛收購完成就爆發金融危機，所有人都等著看黑石的笑話。
結果，黑石竟然完成了逆襲，杠桿收購希爾頓一役創造了私募股權史上回報最豐厚的一筆投資，凈收益超過140億美元。
其中，最愛在海外買買買的接盤俠中國河航集團，為其貢獻了65億美元收益。
因為這筆以及其他幾筆回報豐厚的地產投資，黑石地產基金的掌舵者喬納森·格雷直接被蘇世民定為了自己的接班人。
夏景行看向伊凡卡和小犬，說道：“現在你們領悟了“修復”的真諦了嗎？”
兩人皆點頭，心中各有所悟。
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